Avant de traiter des avantages et des inconvénients,

des modalités de création et de la gestion d’une société civile immobilière…

Précisons ce qu’est une SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE,

ses intérêts et objectifs à long terme:

Une SCI familiale est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contre partie des parts sociales correspondant à son apport.

Dans mon métier d’Agent commercial de l’Immobilier, j’accompagne chaque jour mes clients sur différentes problématiques dues à l’évolution de leur statut familial. Tantôt une famille qui s’agrandit, tantôt une séparation houleuse ; du mariage au divorce, de la mésentente à la rupture des échanges, d’un décès à la finalisation d’une succession.

Bien souvent les situations familiales en perpétuel changement  conduisent à dissoudre le patrimoine familial en détruisant les liens et la bienséance entre les parties.

Il parait évident que la SCI Familiale est l’occasion de préserver ses liens entre chacun ( en sortant de l’affecte) et d’assurer sa fonction première le développement du patrimoine et sa transmission, de leur vivant pour éviter aux héritiers les droits de succession.

En effet Il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…). Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert ledit immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

La SCI familiale permet de gérer un bien tout en évitant les tensions entre les membres de la famille. Un ou des gérants sont désignés par les associés et c’est lui (eux) qui gère(nt) le bien au quotidien. Cela évite les querelles régulières entre les associés à propos de la gestion du bien en question. C’est pourquoi, ce type de société est souvent utilisé en cas d’héritage d’un bien entre les différents enfants par exemple.

INCONVÉNIENTS

La SCI est une société civile. Il est interdit de réaliser des activités commerciales par le biais de cette société. Toute activité commerciale au sein d’une SCI familiale est interdite. Des actes tels que l’achat pour revente ou la location meublée par exemple, qui sont pourtant des actes courants, sont impossibles ici puisque ce sont des actes de nature commerciale.

OBLIGATION

Il est obligatoire, dans une SCI familiale, de tenir une comptabilité. Elle doit être tenue de manière régulière et pas seulement quelques fois dans l’année.

RESPONSABILITÉ

Dans la SCI familiale, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société. Ils peuvent être tenus pour responsable des dettes de la société dans leur totalité, et ce, même si leur apport était mineur. Les associés peuvent être contraints de payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel s’il le faut. Ainsi, c’est une forme de société qui engage beaucoup ses associés et il est primordial de la gérer au mieux possible, afin d’éviter des dettes trop importantes.

AVANTAGES

La SCI familiale de location vous permet de conclure des baux d’une durée de 3 ans. Elle peut signifier un congé au locataire 6 mois avant le terme du bail notamment pour y loger un des associés ou vendre le bien. … De plus, avec la SCI familiale de location, vous pouvez demander un garant à votre locataire.

Le premier avantage remarquable de la SCI familiale est la gestion du bien ou des biens concernés par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts constitutifs de la société. Cela constitue un avantage énorme pour les associés. Ils n’ont pas à gérer eux-mêmes le ou les biens, ce qui leur fait gagner du temps. Les associés désignent eux-mêmes le ou les personnes dont ils souhaitent qu’elles soient responsables de la gestion du ou des biens. Enfin, la gestion du bien par une personne dédiée leur permet d’éviter d’éventuels conflits entre eux à propos de la gestion du ou des biens concernés puisque c’est le gérant qui prend ces décisions. La désignation d’un gérant est un avantage conséquent pour les associés de la SCI familiale.

Dans le cas particulier de la succession, cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine, en cas de divorce par exemple, elle permet de poursuivre sereinement le développement du patrimoine familiale, qui fera suivre la succession aux enfants. Elle permet d’éviter que le patrimoine ne soit divisé entre les associés. Avec la création de la SCI familiale, le patrimoine reste entier au sein de cette société. Il n’est pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre chacun la partie qui leur revient et le gérer individuellement. C’est là encore un avantage conséquent qui permet de conserver, en cas de succession, l’entièreté du patrimoine hérité.

Comment créer une SCI Familiale?

http://Comment créer une SCI? VIDEO DES NOTAIRES DE FRANCE- You tube

Quel est l’objectif d’une SCI Familiale?

La transmission d’un parc locatif existant?  ou pour y mettre sa résidence principale?

La transmission est un des premiers objectifs des épargnants, un intérêt uniquement fiscal y trouvera assez vite ses limites en abus de droit.

Quelles sont les règles concernant les statuts d’une SCI Famialiale?

Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n’est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

Notons l’obligation d’assemblée générale d’approbation des comptes annuels et de compte de résultat annuel, de déclaration fiscale comme pour toute société. Par ailleurs en cas de contrôle fiscal les premiers éléments demandés seront le registre des délibérations et registre de comptabilité. Il faudra donc prévoir des frais de gestion et d’administration.

Les règles d’une telle société sont fixées par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil.

2 personnes suffisent pour créer une SCI et il n’existe pas de nombre maximum de porteurs de parts. De même, ces derniers peuvent être de toutes nationalités et de tous âges. Un enfant mineur peut donc être membre de la société.

En revanche, la SCI familiale peut instaurer la règle édictant qu’aucune personne étrangère à la famille ne sera autorisée à rentrer.

Les statuts établissant son fonctionnement peuvent être rédigés sous seing privé, mais il est plus prudent de les faire rédiger par un professionnel du droit (notaire, avocat…). La rédaction de ces derniers est relativement libre, mais n’oubliez pas d’y préciser l’étendue du mandat donné au gérant, les règles de la majorité lors des votes des assemblées. Par ailleurs, vous avez parfaitement le droit d’insérer des clauses pour, par exemple :

  • Limiter le droit de vote aux parents (excluant les enfants) ;
  • Instaurer un process spécifique lors de la vente des parts ;
  • Ou encore prévoir des agréments spécifiques pour l’entrée d’un nouveau membre dans la société.

Comment créer une SCI ? 

3 étapes sont nécessaires :

  • Créer les statuts (évoqué plus haut) ;
  • Publier sa création dans un journal d’annonces légales ;
  • Inscrire la SCI au Tribunal de commerce : la société est alors inscrite au registre du commerce et des sociétés et dispose d’un Kbis (« carte d’identité » de la société).

La répartition des parts sociales 

Concrètement, les membres de la famille apportent une quote-part d’un bien immobilier qu’ils possèdent et la SCI en devient propriétaire.

Chaque propriétaire d’une partie du bien récupère, en contrepartie, des parts sociales correspondant à son apport.

La répartition des parts de la SCI peut donc être égalitaire ou pas. Par exemple, les deux parents peuvent posséder 60 % des parts de la SCI (30 % chacun ou 20 % pour l’un et 40 % pour l’autre…) et les enfants 40 % (là encore la proportion de chacun peut ne pas être égalitaire).

À noter : la SCI ne doit pas être confondue avec l’indivision qui est aussi une propriété commune d’un bien immobilier par plusieurs membres d’une même famille. Mais l’indivision n’est pas souvent choisie : après un divorce ou un décès, par exemple, la propriété d’un bien immobilier peut se retrouver divisée en plusieurs parties. Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent et non pas celles de la SCI, sauf si, justement les multiples propriétaires décident – pour que la gestion du bien soit facilitée – de créer une SCI.

En conclusion, vous l’avez compris ce dossier est passionnant et nous reviendrons prochainement sur ces tenants et aboutissants afin de vous accompagner à sa compréhension sereine et pragmatique.

Nous parlerons aussi de Crédit immobilier dans le cadre d’une SCI Familiale. Pour lequel la banque sera moins contrainte sur une société civile immobilière qu’avec un taux d’endettement pour une personne physique. L’entité sera considérer comme une personne à part entière, le régime fiscal choisit sera un élément essentiel, sur l’impôt sur le revenu ( repartit donc sur la quote de part de chaque associé) ou l’impôt en société IS.

Attention au moment de la revente, la problématique se présentera en cas de plus value sur celle-ci, elle est donc à anticiper. L’objet principale de la SCI étant la donation aux enfants de parts sociales.

Dans le cadre d’une SCI la banque étudiera le caractère de la SCI et prendra une garantie réelle et mettra une caution solidaire avec le renoncement au bénéfice de discussion à chacun des détenteurs de quote-part.

A très bientôt,

Je vous laisse ci dessous quel lien vers plus de renseignements:

https://www.notaires.fr/fr

https://www.youtube.com/channel/UCqiwkebxCnXoyTQyzsHAwDA

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.